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오늘 부동산 입문자를 위한 경기변동 순환국면, 가격변동 요인, 소나무우유 부동산 기초 강의 2강 후기에 대해 설명하려고 합니다. 저 또한 부동산 공부를 시작한 지 얼마 안 된 부린이이기에 입문자분들에게 도움이 될 거라 확신합니다. 이 글은 전부 소나무우유님의 부동산 기초 강의 2강을 듣고 그 내용을 기반으로 작성된 글이며 광고가 아닙니다.
혹시라도 1편을 안 보고 오신 분들은 아래 버튼을 통해 부동산이 처음이라면 익혀야 하는 3가지(책 추천, 마인드셋, 부동산 가격 형성 원리 + 소나무우유부동산 기초 강의 1강 후기)에 대해 확인하실 수 있습니다.
경기변동 순환국면
다음은 경기변동의 순환 국면 그래프입니다. 불황기에서 회복기를 거쳐, 호황기를 겪다가 다시 후퇴 기를 거쳐 불황기를 맞이하는데, 이 변동폭이 순환되는 구조인 것을 볼 수 있습니다. 이처럼 부동산 시장은 시기에 따른 변동폭이 다르며, 이에 따라 다양한 특징을 가지고 있습니다.
1. 불황기
불황기에는 거래량이 줄고, 가격이 하락합니다. 금리 인상으로 인한 보유비용이 증가하며, 매수자 중심 시장이 확대됩니다. 또한 경매 물건이 증가하며, 과거 사례 가격이 거래 가격의 상한선(더 이상 올라갈 수 없는 한계선)이 됩니다. 신규 분양 물량이 감소하며, 전세 가격이 상승합니다. 이에 따라 불황에 약한 부동산이 타격을 겪는데, 당연히 파는 사람, 즉 매도자가 아닌 사는 사람, 매수자 우위 시장이 형성됩니다.
2. 회복기
회복기에는 은행 금리가 하락하고, 거래량이 증가하며 점차 가격이 상승하게 됩니다. 지역별, 상품별 시차적 회복이 일어나고, 판매하는 입장인 매도자 중심 시장이 형성됩니다. 과거 사례 가격이 기준 가격 또는 하한선(더 이상 내려갈 수 없는 한계선)이 되며, 이에 따른 건축 허가 신청량이 증가하게 됩니다. 수요가 많아지므로 분양승인 현장이 증가하며, 매도자 중심 시장이 형성됩니다.
3. 호황기
호황기에는 부동산 거래가 정말 활발해집니다. 부동산 매물량은 이에 따라 감소하게 되며, 매도자, 즉 파는 사람 중심의 시장이 형성됩니다. 부동산 가격은 당연히 상승하고, 과거 사례가 새로운 거래 가격의 하한선이 됩니다. 건축 허가 신청량이 증가하며, 신규 불량 물량 또한 증가하게 됩니다. 이에 따른 매도자 중심 시장이 형성됩니다.
4. 후퇴기
후퇴기에는 부동산 과열 양상이 일어납니다. 거래량 없이 호가 상승하고, 과열을 막기 위한 정책이 발표됩니다. 거래량이 감소하며, 매물량은 증가하고, 이에 따른 매수자 우위 시장이 형성됩니다. 결론적으로 볼 때 부동산 시장은 장기 추세 상승 기조를 보이며, 불황 - 회복 후황 -후퇴의 반복 형태가 나타납니다.
가격 변동 요인
소나무우유님 강의에 따르면, 가격 변동 요인은 짧게 봤을 때는 호재 및 정책, 적당히 보면 수요와 공급, 길게보면 입지입니다.
| 가격 변동 요인 | |
| 단기적 요인 | 호재 및 정책 |
| 중기적 요인 | 수요와 공급 |
| 장기적 요인 | 입지 |
단기적 요인 - 호재 / 정책
먼저 호재는 증권 거래에서, 시세 상승의 요인이 되는 재료라고 합니다. 즉, 좋은 변화라고 볼 수 있습니다. 최근 생긴 큰 변화는 바로 GTX가 되겠습니다. GTX는 수도권 광역 급행 철도로, 교통 인프라에 중요한 요소로 작동할 수 있는 장치입니다. 일례로, GTX-C선이 상록수 역을 지나자, 집값이 한시적으로 2배 정도 뛰었습니다. 우리는 집값이 폭등할 때 사는 사람이 아닌 팔고 나오는 사람이 되어야 합니다.
두 번째로 세금, 대출, 공급, 규제지역에 대한 정책이 가격 변동 요인에 있습니다. 세금에는 살 때 내는 취득세, 보유할 때 내는 보유세, 팔 때 내는 양도 소득세가 있으며, 대출에는 신용대출, 담보대출, 전세대출이 속합니다. 공급으로는 신도시, 재개발, 재건축이 이에 속하겠습니다. 규제지역에는 크게 풍선효과와 빨대효과가 작용하게 됩니다. 풍선의 한쪽을 누르면 그 자리는 들어가지만 반동으로 다른 자리가 볼록하게 튀어나오는 풍선에 빗댄 표현인데요. 어느 한 구나 지역을 규제할 경우, 그 주변에 있는 지역으로 몰리는 현상을 뜻합니다. 반대로 빨대효과는 규제가 전부 묶이게 되면, 다시 서울로 사람들이 향하게 되는, 역풍선 효과가 일어나는 것을 뜻합니다. 여기서 중요한 점은 사람들이 오는 걸 기다리는 투자를 하는 마인드를 가지는 것입니다. 더욱 자세한 호재 및 정책 내용에 대해서는 강의에서 자세히 다루므로 생략하겠습니다.
| 가격 변동 요인 (단기적) | ||||
| 호재 | 정책 | |||
| 좋은 변화 Ex) GTX 수도권 광역 급행 철도 |
세금 | 대출 | 공급 | 규제지역 |
| 취득세, 보유세, 양도 소득세 |
신용대출, 담보대출, 전세대출 |
신도시, 재개발, 재건축 | 풍선효과, 빨대효과 | |
중기적 요인 - 수요 / 공급
적당히 보았을 때, 즉 중기적으로 수요와 공급이 가격 변동 요인에 영향을 끼칩니다. 연간 필요 아파트는 평균적으로 도시인구의 0.5%라고 합니다. 만약 인천 인구수가 300만 일 경우, 300만에 도시 적정 필요 입주 물량인 0.5를 곱한 약 1만 5천 세대가 1년에 1번씩 공급이 되어야 한다는 뜻인데요. 만약 이보다 입주 물량이 많을 경우는 조심해야 합니다. 입주 물량은 분양 후 주택이 공급되는 양(새 집)을 뜻하는데, 만약 전세가가 너무 낮아지면 매수자 우위가 되기 때문입니다. 전세 가격은 현재 사용 가치, 즉 실제로 살기에 얼마나 편한가 가 반영이 됩니다. 가격 하락을 방어하기 위한 장치로 학군, 학원가, 역세권, 상권이라는 요소가 있습니다. 하지만 입주 물량이 많은 경우, 입주장(신축 아파트 공사가 끝나서 입주하기 전까지 기간)에 전세가 하락하게 됩니다. 이 역시도 수요는 그대로인데 공급이 많아지니 당연히 가치가 떨어지게 되는 것입니다. 매매 가격은 현재가치뿐만 아니라 미래가치까지 반영이 됩니다. 단적으로 현재 상황을 살펴보자면 상승장에는 입주 물량이 무색하고, 하락장에는 전세가 하락으로 입주물량이 많습니다. 현재 부동산이 상승하려면 실수요자와 투자자가 유치되어야 하는 상황입니다.
| 가격 변동 요인 (중기적) - 수요 / 공급 | |
| 입주물량(새 집) 많을수록 | 전세 가격이 떨어진다. (수요는 그대로인데 공급이 많아졌기 때문) |
장기적 요인 - 입지
마지막으로 장기적 가격 변동 요인으로 입지가 있습니다. 입지는 크게 교통과 일자리, 교육, 인프라로 나뉩니다. 여기서 말하는 교통과 일자리는 양질의 일자리가 있는 곳으로 빠르고 쉽게 갈 수 있는 교통의 호재를 뜻합니다. 대표적으로 사업채수가 많은 강남, 서초, 여의도, 중구 지역이 있습니다. 교육은 강남구 대치동 학원가, 양천구 목동 학원가, 노원구 중계동 학원가가 가장 영향력 있다고 볼 수 있습니다. 인프라는 기본 30~40년 이상된 곳으로 노후되었지만 재개발 재건축이 일어날 가능성이 큰 교통권이 괜찮은 곳으로 볼 수 있습니다.
| 가격 변동 요인 (장기적) | ||
| 입지 | ||
| 교통 일자리 | 교육 | 인프라 |
| 강남, 서초, 여의도, 중구 지역 등 | 강남구 대치동 학원가, 양천구 목동 학원가, 노원구 중계동 학원가 |
노후되었지만 재개발 재건축이 일어날 가능성이 큰 교통권이 괜찮은 곳 |
소나무우유 - 부동산 기초 강의 2강 후기
그동안 부동산에 관심이 있었지만 강의를 듣는 등의 공부는 최근 처음 시도한 성취였습니다. 기초 강의 1강을 통해 부동산에 대한 전반적인 흐름을 잡았으며, 2강을 통해 쉽게 말해 땅값이 어떠한 요인에 의해 변동이 되는지를 세부적으로 깨닫게 되었습니다. 왜 이러한 요인들을 파악하는 것이 중요하고, 앞으로 부동산 시장의 상승 흐름을 타는 것이 중요하구나. 이제 어떻게 하면 내가 상승과 하강의 흐름을 잘 읽어 적절한 타이밍에 파도타기를 즐길 수 있을지가 관건이겠구나. 앞으로 그렇게 하려면 거시적으로 부동산 시장의 변화와 흐름에 지속적인 관심을 가지고 공부하는 것이 중요하다는 사실을 깨닫게 되었습니다. 조만간 부동산 기초 강의 3강을 통해 얻은 지식 및 후기를 올리겠습니다.
오늘은 부동산 입문자를 위한 경기변동 순환국면, 가격변동 요인, 소나무우유 부동산 기초 강의 2강 후기에 대해 알아보았습니다. 모든 강의내용을 요약할 수는 없기에 더욱 자세한 내용은 강의에서 확인하시길 바랍니다. 아래 버튼을 통해 책 추천, 마인드셋, 부동산 가격 형성 원리, 소나무우유님의 부동산 기초 강의 1강 후기에 대해 확인하실 수 있습니다.