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부동산 필수 프롭테크(프로그램) 사용법, 매물 분석 방법, 내집마련 방향성 제시 | 부동산 기초 3강 소나무우유 강의 후기
누군가의 사랑 2024. 5. 19. 10:19목차
안녕하세요 오늘은 부동산 필수 프롭테크(프로그램) 사용법, 매물 분석 방법, 내 집마련 방향성, 부동산 기초 3강 소나무우유 강의 후기에 대해 알아보겠습니다. 저 또한 부동산 공부를 시작한 지 얼마 안 된 부린이이기에 입문자분들에게 도움이 될 거라 확신합니다. 이 글은 전부 소나무우유님의 부동산 기초 강의 2강을 듣고 그 내용을 기반으로 작성된 글이며 광고가 아닙니다.
혹시라도 1편을 안 보고 오신 분들은 아래 버튼을 통해 1. 부동산이 처음이라면 익혀야 하는 3가지(책 추천, 마인드셋, 부동산 가격 형성 원리 + 소나무우유부동산 기초 강의 1강 후기), 2. 경기변동 순환국면, 가격변동 요인, 소나무우유 부동산 기초 강의 2강 후기에 대해 확인하실 수 있습니다. 부동산 입문자라면 필수로 읽어야 할 두 글을 확인하실 수 있습니다.
부동산 필수 프롭테크(프로그램) 사용법
먼저 프롭테크란 부동산 자산과 기술을 합쳐 부르는 말로, 첨단정보 기술을 결합한 부동산 서비스를 뜻합니다. 쉽게 말하면 부동산 어플을 소개해드리고자 합니다. 부동산 관련 어플 및 프로그램으로는 호갱노노, 아파트 실거래가, KB 부동산, 네이버부동산, 부동산지인, 청약 HOME, KB부동산, 리치고, 밸류맵, 디스코, 부동산플래닛, 서울특별시 건설알림이, 부테크, 시리얼 등이 있습니다. 여기서 몇 가지 자주 쓰는 프로그램과 주요 기능에 대해 간략히 알려드리고자 합니다. (pc기준으로 설명드릴 예정입니다.)
각 사이트별 차별점에 대한 자세한 내용은 강의를 통해 확인하실 수 있습니다.
1. 호갱노노
호갱노노의 주요 기능으로는 실시간 인기, 가격 그래프, 공급, 분양 / 미분양, 분위 지도, 학원가, 인구이동이 있습니다. 직관적으로 주변 아파트들 시세를 비교하며 상대적 분위를 확인할 수 있는 지도가 있는 게 가장 큰 특징이라고 볼 수 있습니다.
2. 아파트 실거래가(아실)
아실의 주요 기능은 최고가, 가격 순서, 거래 이력, 입주 물량, 재개발 재건축, 단지비교, 많이 산 단지 등이 있습니다. 이 프로그램은 더보기에서 지역 구 등 카테고리를 선택해 최고가를 볼 때 유용하게 쓰입니다. 입주물량에서 시가를 선택하면 입주년월, 세대수 등을 파악 가능합니다. 학군비교에서는 중고등학교의 학업 성취도와 특목고 진학률 표를 활용한 학군을 살필 수 있습니다.
3. 네이버 부동산
네이버 부동산의 주요 기능은 가격 확인, 개발, 부동산, 편의시설, 지적 편집도가 있습니다. 만약 매매가 많은 매물을 발견했을 시, 클릭 후 동일매물 묶기를 하면 중복을 방지해서 매물을 확인 가능합니다. 오른쪽 탭의 개발 부분을 보면 과거보다 현재, 미래 진행형인 개발 중이거나 예정인 곳을 보여줍니다.
4. 부동산지인
부동산지인은 호갱노노, 아실과 달리 분석적으로 접근을 많이 한 어플입니다. 주요 기능으로는 수요 / 입주, 미분양, 3D 입주, 인구 / 세대수, 정부정책 등이 있습니다. 예를 들어 특정 지역 인천을 선택하면 해당 지역의 수요 및 입주를 확인하고, 보고 싶은 특정 구를 택해 행정동까지 확인이 가능합니다. 해당기간 입주 가능 아파트 목록으로 검단 신도시가 있습니다.
5. KB 부동산 (KB통계)
KB 부동산에서는 크고 칼같은 주간 월간 레포트를 발송해 줍니다. 비록 한 달 후에 올라와서 지나간 지표지만 굉장히 자세히 알려줘서 공부하는데 무조건 도움이 되실 겁니다.
6. 청약HOME
요즘 청약은 너무 핫한 키워드이므로 스스로 찾아보는 습관이 중요합니다. 아래 링크를 통해 청약 일정 및 통계, 분양정보 및 경쟁률에 대한 자료가 나와있을 것입니다. 참고하시면 됩니다.
7. 기타
이 외에 참고할만한 사이트로 한국 부동산원 통계 정보 시스템(R-one)에서 주택가격 동향 및 부동산 거래 현황을, 국가 통계 포털(KOSIS)에서 인구, 주거, 물가 등을, 통계지리정보서비스(SGIS)에서 일자리를, 지표누리(SGIS)에서 각종지표를, 국토교통부 통계누리에서 미분양, 주택 건설 실적(분양, 인허가, 준공, 착공)을, 국토교통부에서 주택통계실적(매달 말/ 전월 통계)을 확인하실 수 있습니다.
매물 분석 방법
1) 기준 세우기
매물 분석 방법으로는 먼저 나만의 투자 기준을 세워야 합니다. 사람마다 추구하는 투자 방향성이 다르므로 자신이 어떤 성향인지 파악하는 것이 중요합니다. 소유님의 경우, 투자를 미래가치, 재개발과 같은 수단으로 보고 있습니다. 이에 따르면 도로, 치안, 학군, 주차공간, 노후주택과 교통, 일자리 등을 고려하여 저평가받은 땅의 가치를 발굴해 내는 것이 중요합니다.
2) 지역분석(손품)
직접 발품을 팔기 전에 인터넷을 통해 손품을 파는 것에는 다음과 같은 항목이 있습니다. 입주물량을 확인하고, GTX, 중전철, 경전철, BRT, 트램 등과 같은 교통을 살펴봅니다. 직주급접인지, 주변에 양질의 일자리가 있는지 살펴보고, 상업시설, 병원, 복합문화시설과의 접근성 등 인프라 또한 살펴봅니다. 또한 재개발, 재건축, 뉴타운 등 주거환경을 살피고, 학원가, 초중고 신설 등 학군 또한 분석합니다. 마지막으로 매매, 전세 최고가, 최근 실거래가, 매물 등 시세를 살펴서 내가 진입할 수 있는 시장인지 파악합니다.
| 지역분석 (손품) |
입주물량 |
| 교통(GTX, 중전철, 경전철, BRT, 트램) | |
| 일자리(직주근접, 일자리 창출) | |
| 인프라(상업시설, 병원, 복합문화시설) | |
| 주거환경(재개발, 재건축, 뉴타운) | |
| 학군(학원가, 초-중-고 신설) | |
| 시세(매매 / 전세 최고가, 최근 실거래가, 매물) |
소나무우유님께서는 현재 Top-Down 방식을 적용해서 거시적으로 지역을 살피고, 점점 미시적 접근을 진행한다고 하십니다. Top-Down 방식은 큰 문제를 해결하기 위해 작은 문제를 호출하는 방식으로, 하향식이라고도 불립니다. 전체적인 숲을 먼저 관찰하고, 그다음 타깃을 정한 뒤, 숲 속 나무를 관찰하는 것이 중요합니다. 이에 대한 자세한 설명은 강의에서 다뤄집니다.
3) 임장 순서
임장 순서를 간략히 설명드리면 다음과 같습니다. 동네 분위기를 먼저 살피고, 부동산을 방문합니다. 모의투자를 진행하고, 급매물을 매수하는 순으로 진행됩니다. 정리해 보자면, 천지개벽이 이루어지는 재개발 구역, 교통과 일자리의 호재, 숲에서 나무를 보는 관점, 대장과 지역비교를 하는 시세파악 후 현장을 가는 순서로 이루어집니다.
내 집 마련 방향성(자세)
내 집을 마련하기 위해서는 우선 나의 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 솔로인지, 신혼인지, 자녀가 있는지 등과 내가 사는 지역, 나의 일자리 위치, 근로소득, 종잣돈, 가용자금을 파악하고, 현실적으로 나의 대출 한도가 어느 정도인지를 아는 것이 부동산을 시작하는 첫 단계라고 할 수 있습니다. 본인 상황 파악 후, 주변 말에도 흔들리지 않는 자세가 중요합니다. 소액으로 아무 곳이나 투자를 하게 되면 정작 중요한 상황에 사용할 종잣돈이 없어질 수 있으므로 투자를 하기 전 신중하게 생각하셔야 합니다. 또한, 준비가 될 때까지 멈추지 않고 공부하는 것이 중요한데, 내가 투자하려는 곳에 대한 이유를 남에게 설명할 수 있을 정도로 하셔야 합니다. 마지막으로 최악의 상황까지 고려해야 합니다. 내가 현재 상황에서 가질 수 있는 최악의 상황까지 고려해서 보험용으로 돈을 가지고 있는 것이 심리적으로, 실질적으로 중요합니다.
부동산 기초 3강 - 소나무우유 강의 후기
소나무우유님 강의를 통해 부동산 정말 기초적인 부분을 전체적으로 파악할 수 있었습니다. 진짜 부동산의 '부'자도 모르는 부린이 입장에서 몇 가지 모르는 단어가 나왔을 때 구글링을 하며 강의를 들었지만, 설명도 재밌고 쉽게 해 주셔서 강의를 듣는 내내 지루 할 틈 없이 메모하기 바빴습니다. 특히, 소나무우유님께서 자신의 투자 성향이나 투자 가치에 대해서도 잘 알려주셔서 부동산 고수의 관점에서 부동산을 조망할 수 있었습니다. 이에 대한 자세한 내용은 강의에서 자세히 다루므로 꼭 확인하셔서 어떤 마인드셋을 나는 가져야 할지 고민해 보시길 바랍니다.
또한, 발품 파는 영상은 가끔 우연히 미디어에 노출된 것을 보았었는데, 정확히 발품을 가기 위한 순서가 어떻게 되는지와 손품을 파는 것도 미리 사전조사 차원에서 굉장히 중요하다고 느꼈습니다. 어떻게 자료조사를 하는지 사이트별로 분석해 주시고, 어떻게 시장동향을 파악하고 부동산시장을 공부를 하는 건지, 어떤 요소를 파악하고 염두에 두어야 하는지, 심지어 이런 요소까지 영향을 미친다고? 싶은 것들까지 정말 아낌없이 알려주셔서 공부하기 전 앞으로의 방향성을 잡는대 큰 도움이 되었던 거 같습니다.
강의 외에 다양한 부동산 관련 무료 콘텐츠나 커뮤니티는 소나무우유 인스타그램 채널에서 확인하실 수 있습니다.
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